14‏/08‏/2023

العوامل المؤثرة على الطلب والعرض على العقارات

المقدمة:

القطاع العقاري يحتل مكانة كبيرة نسبياً في اهتمامات السياسة، وفى التحليلات الاقتصادية، والرؤى الاجتماعية لمختلف المجتمعات. وتأتى هذه المكانة من الطبيعة التي يتسم بها هذا القطاع من كونه على درجة وثيقة الصلة بالعديد من القطاعات الاقتصادية،, بالإضافة إلى أن مشكلة الإسكان تتمثل في الفجوة بين الطلب على الوحدات السكنية والمعروض منها مما يؤدى إلى ارتفاع أسعارها بشكل يصعب على قطاع كبير من المواطنين وبخاصة الشباب الحصول على مسكن ملائم, لذا فمن الأهمية بمكان إلقاء الضوء على الثروة العقارية في مصر من حيث حجمها ووضعها الحالي واستخداماتها ومدى اتصالها بالمرافق، يبلغ إجمالي المباني في جمهورية مصر العربية حوالي 20 مليون مبنى، تخضع 80% منها لملكية الافراد, نسبة اتصال المباني بالكهرباء تبلغ 96.3%، أما الاتصال بمياه الشرب فتبلغ 90.4%, تبلغ نسبة أتصال المباني بالصرف الصحى40.3% فقط من مباني الجمهورية وتبلغ نسبة الاتصال بشبكة الغاز الطبيعي 13.4%.

اولًا: الطلب على العقارات في مصر

اجمالي الطلب هو حاجه المجتمع لعدد من المساكن بغرض الاستخدام او الاستثمار اما الطلب الفعال فيتمثل في إجمالي عدد الوحدات المطلوبة من قبل الافراد الذين يرغبون بالشراء ولديهم القدرة الشرائية.

دوافع الطلب (الشراء) على العقارات

·        توافر المسكن والمأوى كأحد ضروريات الحياة.

·        الاحتياط للأبناء لاستخدام العقارات مستقبلاً.

·        تحقيق الرفاهية التي تتمثل في المصايف والمشاتي.

·        استثمار الأفراد لمدخراتهم في شراء العقارات للحفاظ على القيمة الحقيقية تجنباً للتضخم وانخفاض القوة الشرائية للنقود.

·        المضاربة على العقار، حيث يتوقع بعض الأفراد ارتفاع أسعار العقارات وقيمتها السوقية مستقبلاً بما تحقق أرباح ومكاسب رأسمالية مرتفعة عند بيعها.

·        مصدر للدخل من خلال التأجير.

العوامل المؤثرة على الطلب:

-         متوسط دخل الفرد

من أكثر المتغيرات المؤثرة في الطلب على السكن، فمعظم الطلب على السكن يمكن تحديده من خلال دخول الافراد (كلما زاد الدخل كلما زاد الطلب على السكن ثم يستقر الطلب بارتفاع الدخل، نتيجة الاقتراب من الاشباع حيث ان السكن سلعة بطيئة الاستهلاك).

-         عدد الأسر

هو متغير مهم يساهم في تحديد مستويات الطلب على السكن فأي تغير في عدد الأسر يؤدي إلى تغير في الطلب على الوحدات السكنية (نظرًا إلى أن اعداد الاسر المصرية في تزايد مستمر فمن المتوقع ان يزيد الطلب على الوحدات السكنية).

-         الزيادة السكانية

حيث الزيادة السكانية تتمثل في الزيادة الكبيرة في معدل أعداد السكان في منطقة ما، بحيث يزيد عدد المواليد الجدد في الوقت الذي ينخفض فيه عدد الوفيات بشكل كبير، وتكون هذه الزيادة السكانيّة في ظلّ ثبات الموارد المتاحة، والتي تؤدي إلى زيادة الطلب على السكن

-         معدل حجم الاسرة.

فحجم الأسرة المتنوعة الجنس بين الإناث والذكور يدفع رب الاسرة إلى التفكير بشكل جدي للبحث عن سكن جديد كلما تقدم الأبناء في العمر حيث ينال الذكور والاناث حظهم من الاستقلالية بغرف منفردة.

-         عدد حالات الزواج

شهدت مصر معدل زواج وصل إلى 8.8% من إجمالي تعداد السكان مما يؤدى بالتبعية إلى زيادة الطلب على السكن، فكلما زاد عدد حالات الزواج كلما زاد الطلب على السكن.

-         القوى العاملة

 قدر حجم القوة العاملة في مصر 30,223,374 شخص، فكلما زاد حجم القوى العاملة زاد الطلب على السكن.

-         الاجانب في مصر

زيادة عدد الاجانب في مصر تؤدي الى زيادة الطلب على المساكن حيث إن هناك ما بين 5 إلى 6 ملايين أجنبي يعيشون في مصر، وهؤلاء ليسوا لاجئين ولا يعيشون في معسكرات.

ثانياً المعروض من المساكن:

يتمثل المعروض في عدد الوحدات السكنية المنفذة بواسطة القطاع الحكومي، والخاص، والقطاع العام، والاعمال, ولكي ينجح القطاع العقاري لابد ان يقدم عروضاً حقيقية تناسب احتياجات العملاء، من حيث الموقع والمساحة ونوعية التشطيب، والأسعار كأولوية أولى باعتبارها تحدد خيارات المستهلك.

العوامل المؤثرة على العرض 

-            التضخم وارتفاع أسعار مواد البناء والأيدي العاملة

حيث توجد علاقة عكسية بين المعروض من الوحدات السكنية وأسعار مواد البناء.

-            العوامل القانونية والتنظيمية

مثل القوانين المنظمة لاستعمالات الأراضي ومساحتها بما يتلاءم تخطيطياً مع الحاجة السكنية للمدينة وكذلك القوانين الخاصة بمحددات البناء مثل الكثافة البنائية ونسبة التغطية وارتفاع الابنية، والقوانين المنظمة للاستثمار في القطاع السكني حيث تشمل التسهيلات المقدمة للقطاع الخاص لتشجيعه للاستثمار في القطاع السكني.

-            أسعار الأراضي

حيث توجد علاقة عكسية بين المعروض من الوحدات السكنية وأسعار الأراضي فكلما زادت أسعار الأراضي كلما قل المعروض من الوحدات السكنية.

-            إعطاء الدولة أولوية للقطاع العقاري

ساعد إعطاء الدولة أولوية في تنمية القطاع العقاري وإنشاء المدن الجديد في زيادة المعروض. ونرى ذلك حاليا في المشروعات العقارية كمشرعات هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والإسكان الاجتماعي ومستقبلا يظهر واضحا في توصيات المؤتمر الاقتصادي الأخير حيث إيجاد منظومة جديدة للتمويل العقاري من خلال توازن قوى العرض والطلب على الإسكان وذلك من خلال تحفيز مشاركة القطاع الخاص في توفير وحدات الإسكان لمختلف شرائح الدخل و العمل على تفعيل آليات التمويل العقاري و التسجيل العقاري للوحدات وبالأخص لضبط العلاقة بين الأفراد والمطور العقار وأن يتم ذلك بشكل إلكتروني.

-            العوامل العمرانية (توفر الخدمات والمنافع العامة)

حيث لا يمكن بناء اي منطقة سكنية وزيادة المعروض بدون توفير هذه الخدمات ممثلة في البنية التحتية.

-            توقعات المستثمرين التفاؤلية حول الطلب.

حيث توجد علاقة طردية بين توقعات المستثمرين التفاؤلية حول الطلب والمعروض.

تقدم ساعة كلارو استشارات جيدة وشرح مفصل لكل منطقة من ناحية المرحلة ونسبة العمران والإشغال السكاني والخدمات المتاحة لسهولة اتخاذ القرار المناسب فيما يعد بالمنفعة والمصلحة للمستثمر والمشترى.