14‏/08‏/2023

التقيبم العقاري

ما هي المبادئ الأساسية لميثاق آداب وسلوك مهنة التقييم ؟

-   النزاهة، المقيم ملتزم بالوضوح والأمانة والتعامل الصادق في العلاقات التجارية بعيدا عن الغش والخداع بالإضافة إلى القيام بعمله بمصداقية ومهنية وإخلاص.

-  الاستقلالية المقيم لا يجوز له أن يتصرف بشكل منحاز، مع عدم وجود مصلحة له أو لشركته أو أقاربه مباشرة أو غير مباشرة تؤثر على تقييم الأصل مع ضمان عدم تعارض المصالح والالتزام بالحياد عند أداء المهام.

-    الكفاءة حيث يتم التقييم بكفاءة مهنية عالية وعلى أتم وجه، أي بمهنية وجد والتزام والحفاظ على الكفاءة المهنية في المستوى المطلوب.

-   السلوك المهني، الحفاظ على سرية المعلومات والعمل بشفافية ووضوح، مع مراعاة مصالح العملاء.

-      كما توجد منظمات لوضع معايير التقييم بكافة فروعه منها مجلس المعايير الدولية للتقييم IVSC ، المعهد الملكية للمساحين القانونيين RICS ، تتطلب من المقيمين المحترفين أن يكون لديهم فهم عميق للمبادئ المعنية، كما يجب أن يكون المقيم محايدًا وَمَوْضوعِيا، ويجب أن يتمتع بالمهارات والتدريب اللازم لإجراء تقييم دقيق والالتزام بالسلوك المهني.

ما هدف التقييم العقاري؟

لتقييم العقارات العديد من الأهداف منها تحديد القيمة للبائع ليتمكن من البيع أو مساعدة المشترين على تحديد سعر الشراء المناسب للسوق وتحديد الأيجار السوقي العادل بالإضافة إلى تحديد القيمة لأغراض تقسيم المواريث بشكل عادل وأخيرا تقييم العقارات عند تأسيس الشركات أو بغرض إعداد القوائم المالية.

يعتبر تقييم العقارات أداة قيمة للعديد من الصناعات المختلفة ويمكن استخدامه للتأمين والتحويلات العقارية، التأسيسات المالية، والتحقيقات المالية.

ما هي أساليب التقييم العقاري الاحترافية؟

هناك عدة طرق للتقييم العقاري منها:

1.   التقييم بأسلوب السوق يعتمد على أسعار السوق السائدة وقت التقييم، بحيث تكون العقارات قابلة للمقارنة وأقرب من خصائص العقار موضوع التقييم مع التعديلات المناسبة عن طريق خصم قيمة البنود التي تمثل ميزة في العقار المقارن، وإضافة قيمة البنود التي تمثل ميزة للعقار المراد تقييمه حتى يتم تحديد قيمة العقار.

2.   تقييم العقار بطريقة الدخل، والتي تعتمد على تحويل الدخل المستقبلي المتوقع من العقار إلى قيمة حالية وتحويلة إلى رأس مال، مع الاعتماد على مبدأ توقع المنفعة المستقبلية، من خلال استخدام معدلات الرسملة والخصم المناسبة للسوق وطبيعة العقار.

3.   تقييم العقارات بأسلوب التكلفة، يعتبر إسلوب التكلفة احد أساليب التقييم الاساسية بجانب إسلوبي السوق والدخل ويتم احتساب قيمة العقار في هذا الاسلوب من خلال تقدير تكلفة الأرض وتكلفة بناء عقار جديد بمنافع مساوية ويندرج تحت هذا الإسلوب طريقتان هما:

أ‌- طريقة اعادة الانتاج: تكلفة إنتاج صورة افتراضية طبق الأصل من المبني الحالي, مع إستخدام نفس التصميم ومواد البناء للعقار محل التقييم.

ب‌- طريقة تكلفة الإحلال: التكلفة التقديرية لإنشاء مبني بنفس المنافع والمرافق وبإستخدام مواد بناء ومعايير وتصاميم ومخططات تستخدم حالياً في السوق.

وتعتمد كلا الطريقتين علي مبدأ الإحلال الذي يستند علي ان المشتري الحصيف لا يدفع مقابل عقار ما سعراً يتجاوز تكلفة شراء موقع وإقامة مبني عليه له منافع ومرافق مماثلة بعد إضافة تكلفة الوقت والجهد للتطوير.